כהן ואח' נ' דיור ופיתוח חברה לבנין בע"מ

פסק דין

השופט ר. שפירא:

בפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה, כב' השופטת תמר נאות פרי (להלן: "בית משפט קמא") שנתן בת"א 1687/04 ביום 7/4/08. מאחר ומדובר בשני ערעורים, ולמען נוחיות, יכונו כהן ואחרים כ"תובעים" והחברה תכונה כ"נתבעת".

העובדות והמחלוקת בתמצית:

התובעים רכשו דירות מהנתבעת. הדירות היו חלק מפרויקט בניעה המכונה "גלי ים" שבשכונת בת גלים בחיפה. הפרויקט ממוקם במרחק של כ-100 עד 200 מטר ממסילת הרכבת שבחיפה וממוסך מרכזי וחניון של אגד. המסילה והמוסך נמצאים מדרום לפרויקט, כך שהדירות בפרויקט אשר פונות לכיוון דרום, "סובלות" יותר מהמטרדים של המסילה והמוסך. בנוסף, בסמוך למגרש עליו נמצא הפרויקט, קיימים מבנים השייכים לצה"ל, ואשר שימשו לצורך פעילות הפרויקט לסיוע לחיילים המכונים "נערי רפול", על שמו של המנוח רפאל איתן ז"ל (להלן : "מבני רפול").

בבית משפט קמא טענו התובעים כי הם סובלים ממטרדי רעש וזיהום אויר בשל הקרבה למסילה ולמוסך. לטענתם טרם רכישת הדירות הובטח להם כי יבנה קיר אקוסטי מדרום לפרויקט, אשר יצמצם את המפגעים. לטענתם, הנתבעת נמנעה מבנייתו של הקיר האקוסטי והדבר מהווה הפרה של המצגים שהוצגו להם טרם רכישת הדירות. לטענתם על הנתבעת לפצותם בגין כך, בשני ראשי נזק – האחד : בשל ירידת ערכן של הדירות, והשני : פיצוי בגין המטרד ועוגמת הנפש הנגרמת להם.

בנוסף, טענו התובעים כי טרם רכישת הדירות הובטח להם כי בפרויקט יהא פיתוח סביבתי הכולל גינות, שטחים ציבוריים, כבישי גישה וגדר דקורטיבית – וכי הפיתוח הסביבתי טרם הושלם. לטענתם, אף הפרה זו גורמת לירידה בערך הדירות ולעוגמת נפש מרובה.

הנתבעת טענה כי לא יצרה כל מצג שווא כלפי התובעים ולא הובטח להם כי הקיר יבנה. לטענתה ההסכמות החוזיות בין הצדדים אינן כוללות התחייבות לבניית הקיר האקוסטי, ואין התובעים זכאים לכל סעד בהקשר זה. באשר לעבודות הפיתוח – טענה הנתבעת כי לא בוצעה כל הפרה חוזית, וכי המצגים להם טוענים התובעים לא היו. בהתאם, ביקשה הנתבעת מבית משפט קמא לדחות את דרישת התובעים לפיצוי, בשני ראשי הנזק הנתבעים.

בית משפט קמא שמע ראויות ובחן את החוזים שבין הצדדים. בפסק דינו המנומק קבע בית משפט קמא כי הנתבעת יצרה מצג והתחיבה לבניית הקיר האקוסטי האמור להיבנות לאחר שיוסרו מהשטח מבני רפול. עוד נקבע כי לא הושלמו עבודות הפיתוח בהתאם להתחייבות. בית משפט קמא פסק כי בכך הפרה הנתבעת את חיוביה כלפי התובעים, רוכשי הדירות.

בית משפט קמא קבע את הנזקים שנגרמו לתובעים על פי חוות דעת שמאי שהוגשה בהסכמה, ואשר הצדדים היו חלוקים על אופן פירוש הנתונים שבחוות הדעת. עם זאת פסק בית משפט קמא לתובעים פיצוי השווה ל 70% משווי הנזק שקבע השמאי בחוות דעתו בגין רכיב ירידת הערך של הדירות עקב הפרת החוזה ע"י הנתבעת. 30% משווי הנזק בגין ירידת הערך הופחת מהפיצוי המגיע לתובעים מאחר והנתבעת כבר החלה בבניית הקיר האקוסטי, דבר שלא גולה ע"י התובעים במסגרת תצהיריהם. בית משפט קמא הבהיר כי הוא פוסק לתובעים רק 70% משווי ירידת הערך שקבע השמאי בהתחשב בהתחייבות הנתבעת להשלים את הקיר האקוסטי, התחיבות בגינה ניתנו אף בטוחות כספיות, כמפורט בסעיף 71 לפסק הדין. מימוש ההתחייבות בעתיד יעלה את ערך הדירות. מכאן סבר בית משפט קמא כי התוצאה הראויה היא פסיקת פיצוי בסכום השווה ל 70% מירידת הערך בלבד.

התובעים מערערים על הפיצוי שנפסק ועיקר טענותיהם מופנה כלפי הסכומים שנפסקו והפחתת 30% מהפיצוי בגין ירידת הערך. הנתבעת מערערת על עצם חיובה בפיצוי התובעים.

דיון והכרעה:

אציע לחברי להרכב כי את עיקר הערעורים נדחה בהתאם לסמכותנו לפי תקנה 460 (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984. בית משפט קמא שמע עדויות וקבע ממצאים שבעובדה המתיישבים עם הראיות שהובאו בפניו. לא מצאתי כי נפל פגם המצדיק התערבות בית משפט זה בממצאים עובדתיים או בקביעות מהימנות שקבע בית משפט קמא ומסקנותיו מקובלות עלי. אני סבור גם כי הממצאים העובדתיים שנקבעו, לפיהן בתחיבה הנתבעת לבניית הקיר האקוסטי וביצוע עבודות פיתוח והציגה בפני רוכשי הדירות מצגים בעניין זה, מובילה אל המסקנה המשפטית אליה הגיע בית משפט קמא ולפיה הפרה הנתבעת את חיוביה על פי החוזים החתומים ועל פי המצגים שהציגה בפני התובעים.

כמו כן סבור אני כי מסקנות בית משפט קמא בכל הנוגע לשיעור הנזקים שנגרמו לתובעי, לרבות האבחנה בין תובעים המתגוררים בדירות ובין אלו המתגוררים במקום אחר מבוססת כדבעי בחומר הראיות ובחוות הדעת שהונחו בפני בית משפט קמא ומעוגת בדין.

בכל אלו אציע לחברי להרכב שלא להתערב ולאשר את פסק הדין בהתאם לתקנה 460(ב) הנ"ל.

הרכיב היחיד שבפסק הדין בו אציע להתערב הוא בהפחתת הפיצוי שנפסק לתובעים בשיעור של 30% מירידת ערך דירותיהם. בית משפט קמא הפחית 30% מהנזק שנקבע בגין ירידת ערך זאת בשים לה להתחייבות הנתבעת להשלים את הקיר האקוסטי ועבודות הפיתוח בעתיד. סבור אני כי עלינו להתנות הפחתת פיצו זו בזמן שייקצב לנתבעת להשלמת העבודות.

ירידת ערך הדירות נגרמה עקב אי ביצוע התחייבויות הנתבעת, כפי שפסק בית משפט קמא. הנתבעת יכולה להשלים את התחייבויותיה. אין סיבה שלא תישא בסכום הנזק המלא אם לא תעשה זאת תוך זמן סביר. אין עילה לשלול מהתובעים את הפיצוי המלא המגיע להם בגין ירידת הערך אם לא תשלים הנתבעת את התחייבויותיה על פי ההסכם והם יוותרו ללא הקיר האקוסטי והפיתוח הסביבתי, כפי שהתחיבה כלפיהם הנתבעת.

אשר על כן אציע לחברי לקבל את הערעור רק בנקודה זו באופן שבו נורה כי התובעים יהיו זכאים למלוא הפיצוי בגין ירידת ערך דירותיהם, בהתאם לחוות דעת השמאי כפי שאומצה ע"י בית משפט קמא. בהתאם יתוקן סכום הפיצוי הכולל לו זכאית כל משפחה מבין התובעים וכפועל יוצא מכך גם שיעור שכר טרחת עורך הדין שעת הנתבעת לשלם. הסכומים שנפסקו יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק וכפי שפסק בית משפט קמא.

עם זאת יעוכב התשלום של יתרת 30% הפיצוי בגין ירידת הערך עד ליום 31/12/2011. אם עד למועד זה לא תושלם בניית הקיר האקוסטי והפיתוח הסביבתי כפי שהתחיבה הנתבעת, כאמור בפסק דינו של בית משפטו קמא, כי תשולם יתרת הפיצוי בצירוף הפרשי ההצמדה והריבית שהצטברו. אם תושלם בניית הקיר האקוסטי והפיתוח הסביבתי עד ליום 31/12/2011 כי אז לא תישא הנתבעת ביתרת 30% אחוזי הפיצוי הנ"ל.

סיכום: